Per chi inizia un’attività da zero e anche per chi ha un business avviato e cerca nuovi spazi, la scelta dell’acquisto può essere molto onerosa e spesso poco conveniente rispetto alle esigenze. Per queste ragioni può essere utile valutare l’affitto commerciale, un contratto di locazione nel quale il proprietario di un locale a uso commerciale e un inquilino si accordano affinché il secondo possa utilizzare il locale in cambio di un canone prestabilito.

Insomma, un contratto del tutto simile a quello della locazione classica, direte voi. In realtà dal punto di vista legale ci sono differenze notevoli che vanno considerate e che regolano diritti e doveri delle parti coinvolte.

Come prima cosa chiariamo che rientrano in questa casistica tutti gli affitti di locali, aree, terreni, spazi non destinati all’uso abitativo, rientreranno quindi tra gli affitti commerciali anche quelli di parcheggi, magazzini o depositi che non hanno prettamente funzione commerciale.

Ovviamente, come per tutti i contratti di locazione, il contratto di natura commerciale impone il versamento di un canone, il quale dà diritto all'affittuario di fruire del locale in questione a uso non abitativo. Il canone deve essere pagato puntualmente secondo le scadenze stabilite e rimane invariato per l'intera durata del contratto. L'unico scenario contemplato dalla Legge per eventuali variazioni dell'importo mensile riguarda gli adeguamenti legati all'inflazione, come vedremo più avanti.

In questo caso è utile sottolineare che, in conformità alle disposizioni normative, il canone non è necessariamente un importo in denaro, ma può anche consistere in una prestazione di un'attività lavorativa specifica offerta al proprietario.

È bene ricordare che il canone deve essere corrisposto anche nel caso in cui l'affittuario non usufruisca del locale, a condizione che questo sia utilizzabile e completamente a sua disposizione, dato che l’eventuale inutilizzo dipenderebbe totalmente dall’affittuario, non da una mancanza delle condizioni necessarie.

Fino a qui abbiamo visto qualche piccola variazione, ma nulla di particolarmente impegnativo. Entriamo allora nel vivo, parliamo degli oneri accessori. Secondo la legge, gli oneri accessori sono responsabilità del conduttore per i servizi direttamente collegati al godimento effettivo del bene locato. Il criterio di ripartizione sarà quindi l’effettivo utilizzo.

Immaginiamo di avere un negozio situato al piano terra di un palazzo, con affaccio diretto sulla strada. L’ingresso avverrà proprio dalla strada ed è chiaro che questa attività non farà uso dell’androne del condominio, quindi tutte le spese legate a questa area comune non potranno gravare sull’affittuario perché di fatto non ne usufruisce.

In alcuni casi, quando il locale deve essere rinnovato o adeguato alle nuove esigenze dell’affittuario, possono essere necessari interventi di ristrutturazione e restauro. Questi lavori in genere aumentano il valore catastale dell’immobile e le spese sono a carico del proprietario, ma esiste la possibilità di concordare un canone che comprenda sia l'affitto che una componente dedicata alla ristrutturazione.

Il canone di locazione commerciale rimane costante per l'intera durata del contratto e può essere ridotto solo se entrambe le parti sono d'accordo.

Esiste solo un caso in cui è ammesso l'incremento del canone di locazione ed è l’adeguamento all'inflazione, ma affinché di fatto si possa alzare il canone questa eventualità deve essere contemplata nel contratto attraverso una clausola specifica, massima attenzione quindi quando firmiamo il contratto di affitto per evitare poi sorprese o discussioni.

Consideriamo poi che non può essere aumentato il canone così, arbitrariamente! L’aggiornamento legato all'inflazione, noto anche come adeguamento Istat, deve seguire un preciso meccanismo. La variazione contrattuale non può superare il 75% della variazione dell'indice del costo della vita Istat se il contratto ha una durata di sei anni. Nel caso di una durata contrattuale superiore, l'aggiornamento potrebbe superare il limite del 75%.