In questo articolo vediamo come si calcolano i millesimi di un appartamento, una pratica importante per determinare la quota di proprietà all’interno di un condominio.

Il calcolo dei millesimi è una pratica importante per determinare la quota di proprietà di ciascun condomino in relazione all’edificio. In questo modo è possibile stabilire laripartizione delle spese condominiali, oltre al peso specifico per le votazioni in assemblea.

Come si calcolano i millesimi?

Per il calcolo dei millesimi occorre considerare la superficiedi ogni unità abitativa. A volte si preferisce non prendere come punto di riferimento i metri quadri ma la cubatura, che può restituire un valore più realistico in presenza di una differenza tra superficie disponibile e volume effettivo a parità di spazio, basti pensare ad una mansarda che ha il tetto basso.

Nel calcolo si deve tenere conto anche dei balconi, la cui superficie viene calcolata in misura ridotta in base a all’utilizzo e all’affaccio. Stesso discorso si applica a terrazzi e lastrici solari ad uso esclusivo.Per determinare le tabelle millesimali è necessario prendere in esame sia gli elementi intrinseci degli immobili di proprietà, ad esempio l'esposizione, che le pertinenze come il giardino che determina un accrescimento del valore patrimoniale.

Infine si applicano i coefficienti di riduzione, ovvero:

• Coefficiente di funzionalità: tiene conto della destinazione d’uso delle singole unità immobiliari che fanno parte del complesso condominiale.

• Coefficiente di destinazione: si pone l’obiettivo di stabilire una valutazione degli spazi dell’unità immobiliare, in relazione alla loro utilità e destinazione d’uso.

• Coefficiente di orientamento: si riferisce al posizionamento dei locali dell’immobile rispetto ai punti cardinali.

• Coefficiente di luminosità: si riferisce alla quantità di luce che entra nella stanza, in relazione alla sua metratura.

• Coefficiente di piano: considera il piano in cui si trova l’appartamento. È fondamentale rilevare la presenza dell’ascensore che costituisce un vantaggio rispetto agli edifici che ne sono sprovvisti.

• Coefficiente di prospetto: prende in considerazione la vista di cui gode ogni singola unità immobiliare.

Approvazione e modifica delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento condominiale e non sono obbligatorie per gli stabili che contano meno di dieci condomini.Inoltre, possono essere redatte dall’originario proprietario, o dal costruttore, e in questo caso si parla di tabelle di tipo contrattuale, oppure con approvazione da parte dell’assemblea, note come tabelle di tipo assembleare.

Esistono due modalità di approvazione:

• Se non rispettano il principio di suddivisione delle spese secondo i millesimi, è richiesta l’unanimità.

• Se invece rispettano il principio di partecipazione alle spese secondo i millesimi, occorre l’approvazione del 50%+1 dei presenti e della metà dei millesimi.

È possibile rettificare le tabelle millesimali qualora ci siano degli errori e possono essere modificate in presenza di cambiamenti delle condizioni dell’edificio. La revisione avviene in modalità assembleare, con maggioranza di almeno 500 millesimi. Nel caso in cui l’assemblea decida di non procedere, sarà necessario avviare un procedimento giudiziario che prevede la possibilità di chiamare in giudizio l’amministratore come rappresentante del condominio.

Conclusione

Sottolineo ancora una volta l’importanza del calcolo dei millesimi di un appartamento, determinante per poter ripartire le spese condominiali e assegnare un peso specifico in sede di votazione assembleare.

Come abbiamo visto, la formazione di tabelle millesimali richiede una certa competenza in materia, essendoci numerosi fattori da considerare, motivo per cui è preferibile affidarsi a un professionista