Analisi della situazione attuale e previsioni sul futuro del mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una fase molto particolare nella quale si assiste ad una diminuzione del numero di compravendite, legato prevalentemente alla crescita dei tassi di interesse e alle maggiori difficoltà ad accedere al mutuo. Nonostante tutto, però, la domanda resta piuttosto dinamica.

Questo è quanto rilevato dall’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, presentato lo scorso 9 luglio a Milano.

Difficoltà di accesso al credito

È innegabile che una delle cose che ha influito negativamente sul mercato immobiliare riguarda l’accesso al credito, ovvero i mutui.

I criteri, da parte degli istituti di credito, sono diventati estremamente rigidi e questo ha complicato la possibilità di concedere il prestito.

Non solo, il costo dei mutui stessi rimane elevato nonostante il taglio dei tassi da parte della BCE.

Il dato è eloquente, infatti Nomisma stima che sono circa 300.000 le famiglie che non sono riuscite a ottenere un mutuo, nonostante la volontà di acquistare casa.

Compravendite in calo

Il 2023 si è chiuso con un totale di circa 710.000 compravendite. Si tratta di un dato più basso rispetto a quanto registrato nel 2021 e 2022 che denota, come abbiamo detto, il calo delle transazioni immobiliari.

Nel primo trimestre del 2024, inoltre, il 38,6% delle compravendite è avvenuto tramite mutuo. Una percentuale in ribasso rispetto al 51,9% del primo trimestre del 2022.

Continua invece a crescere la percentuale di compravendite che avvengono senza che venga richiesto il mutuo e questo è un segnale indicativo del fatto che gli acquirenti che hanno disponibilità economiche sono sempre interessati all’acquisto di una casa.

Prezzi in crescita

Salgono le quotazioni medie degli immobili. Nei primi mesi del 2024, nelle 13 principali città italiane i prezzi hanno avuto un incremento dell’1,9. Milano si conferma la città più cara, con valori in crescita soprattutto nelle zone centrali.

Secondo Nomisma, i prezzi degli immobili sono destinati a salire quest’anno dello 0,8%, mentre resteranno pressoché stabili nel prossimo biennio.

Cambiano le esigenze e quindi la domanda

Nel corso dei prossimi anni il mercato immobiliare subirà una trasformazione profonda. Sostanzialmente saranno 2 gli elementi di maggiore rilevanza: il cambiamento demografico e la direttiva Casa Green.

Infatti, le stime dicono che entro il 2070 la popolazione italiana sarà pari a 47,8 milioni di residenti, dunque si tratta di un dato che andrà a influire negativamente anche sull’intero comparto immobiliare.

Inoltre, con il trend attuale si arriverà, nel 2045, ad un numero maggiore di coppie senza figli rispetto a quelle con figli e questo cambierà inevitabilmente le richieste degli acquirenti, che saranno sempre più orientati verso immobili dalla metratura più compatta.

In merito alla direttiva Casa Green, invece, è innegabile che questa avrà delle conseguenze importanti sul mercato immobiliare. Già oggi si osserva un diverso approccio da parte degli acquirenti, i quali sono prevalentemente alla ricerca di immobili poco energivori e che quindi non avranno necessità di subire ristrutturazioni.

Inoltre, gli immobili in classe F e G potrebbero subire un deprezzamento evidente e questo avrà conseguenze sul mercato, costringendo i proprietari a rivedere il prezzo per poter vendere l’immobile.

Da non sottovalutare, inoltre, il fatto che le nuove generazioni considerano molto importante il tema del cambiamento climatico e per questo sono più propensi a cercare soluzioni immobiliari a basso impatto ambientale.

Crescono i canoni di locazione

Il mercato delle locazioni continua ad essere evidentemente rilevante e strategico nello scenario immobiliare. 

Si osserva però una maggiore selettività da parte dei proprietari, i quali vogliono garanzie solide prima di locare il proprio immobile, tanto è vero che i contratti di locazione sono passati, nel 2023, a 1.282.000 rispetto a 1.324.000 del 2021.

Continua la crescita degli affitti brevi, anche se a livello complessivo rappresentano solo una piccola percentuale degli immobili presenti sul mercato, ma spesso si concentrano in zone specifiche e vanno a impattare sui prezzi e sulle disponibilità nei centri delle città.

I canoni di locazione si confermano in crescita, con un aumento del 4,6% nella prima parte del 2024.

Il mercato nelle grandi città

Anche nelle grandi città i prezzi sono mediamente in aumento. 

Ad esempio, il costo di una casa di nuova costruzione a Milano è aumentato del 2,4% e nella città meneghina sale del 2% anche il prezzo degli immobili usati.

Il mercato delle locazioni vede un incremento della domanda e, di conseguenza, aumentano i canoni di locazioni nell’ordine del 2,5%, con Torino e Firenze che sono in testa alla classifica.

Se si prendono come riferimento i canoni medi, vediamo che Milano, Roma e Firenze sono le 3 città più care. Per un appartamento di 80mq occorrono tra i 780 e i 930 euro al mese.

Infine, Nomisma rileva che la tempistica media per finalizzare una compravendita è di 5 mesi, con Milano che ottiene il record con soli 4,2 mesi.

Per le locazioni, invece, per concludere un contratto occorrono in media 1,9 mesi.

Conclusione

Il mercato immobiliare ha subito il colpo dato dall’aumento dei tassi di interesse. Oggi gli istituti di credito sono maggiormente rigidi nel concedere un mutuo e questo ostacola l’intero settore.

Cambieranno le esigenze da parte degli acquirenti, soprattutto a causa del calo demografico e del continuo aumento di single e coppie senza figli, che dunque necessitano di case più piccole.

Naturalmente non si può ignorare l’effetto della direttiva Casa Green che darà una forte accelerata alla transizione energetica immobiliare.

Infine, il mercato delle locazioni rimane estremamente dinamico, con un aumento della domanda ma una forte selettività da parte dei proprietari che richiedono garanzie solide e, spesso, preferiscono soluzioni alternative al contratto tradizionale, virando verso soluzioni transitorie o brevi.

Ad ogni modo, il mercato immobiliare italiano sembra destinato a riprendersi tornando a una crescita costante, sebbene sarà certamente un incremento lento e gli istituti di credito manterranno ancora una certa prudenza nell’erogare i mutui.