La plusvalenza si applica per gli immobili venduti entro 10 anni dal termine dei lavori con il superbonus.

Il superbonus 110% continua a far discutere e una delle misure con il maggiore impatto è l’introduzione della tassazione sulla plusvalenza realizzata in seguito alla vendita di un immobile ristrutturato proprio attraverso il superbonus.

Cos’è la plusvalenza superbonus

La Legge di Bilancio 2024 ha prodotto una novità molto importante, introducendo una tassa sulla plusvalenza degli immobili venduti entro dieci anni dal termine dei lavori effettuati con il superbonus.

È interessante notare che, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, la tassazione del 26% sulla plusvalenza scatta anche se sono stati realizzati interventi di ristrutturazione nelle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’immobile venduto.

Inoltre, è importante sottolineare che la tassazione del 26% sulla plusvalenza si applica indipendentemente dalla percentuale di detrazione del superbonus, che nel frattempo è scesa rispetto al 110% iniziale. 

Non cambia nulla nemmeno in merito alla modalità di fruizione del superbonus, quindi che sia con cessione del credito, detrazione Irpef o sconto in fattura, la tassa sulla plusvalenza rimane.

Attenzione però, la plusvalenza non viene tassata se gli immobili sono:

• Acquisiti per successione

• Adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione per la maggior parte del periodo se inferiore ai 10 anni

Come si calcola la plusvalenza

In linea di massima, spiega l’Agenzia delle Entrate, la plusvalenza si riferisce alla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Vengono introdotti dei criteri per determinare il “costo inerente al bene”, che variano in base al fatto che tra la data di conclusione degli interventi tramite superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi non più di 5 anni oppure più di 5 anni.

Vendita prima dei 5 anni

Se la vendita dell’immobile avviene prima dei 5 anni dalla fine dei lavori, le spese relative ai lavori stessi non possono essere considerate come incremento del costo di acquisto o di costruzione dell’immobile se l’intervento agevolato ha usufruito del 110% e se sono state esercitate le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito.

In sostanza, dalla plusvalenza non possono essere sottratti i costi inerenti al bene in quanto sostenuti dallo Stato e non dal proprietario.

Vendita dopo i 5 anni

Se la vendita dell’immobile avviene dopo 5 anni dal termine dei lavori con il superbonus e sono state applicate la cessione del credito o lo sconto in fattura, per determinare i costi relativi all’immobile si prende in considerazione il 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

Novità in vista?

Recentemente è stato presentato un emendamento al disegno della Legge di Bilancio 2025 che propone alcune modifiche.

Per prima cosa si punta a ridurre da dieci a cinque anni l’arco temporale in cui scatta la tassazione extra. Inoltre, si vogliono tutelare gli accordi di compravendita, esonerando dalla misura gli immobili venduti entro il 1° gennaio 2024.

Non solo, l’emendamento chiede anche di escludere gli immobili che si trovano in un contesto condominiale dove sono stati effettuati interventi solo sulle parti comuni e non sul singolo appartamento.

Infine, l’emendamento prevede che chi ha optato per la cessione del credito può dedurre gli oneri finanziari e la tassazione viene calcolata in relazione all’effettiva fruizione del superbonus nella dichiarazione dei redditi.

Conclusione

Sul superbonus continua un dibattito piuttosto acceso e si cercano delle soluzioni per rientrare, in parte, dei costi che questa agevolazione ha comportato.

La tassazione prevista sulla plusvalenza è una misura rilevante, ma non è escluso che ci possano essere ulteriori novità nel corso dei prossimi mesi.

Resta poi da capire se l’emendamento presentato di recente possa avere un seguito, andando così ad apportare modifiche sostanziali a quanto previsto originariamente.