La valutazione di un immobile serve a determinare il giusto prezzo della casa.  

Il valore di mercato di un immobile si ottiene considerando elementi matematici, come la metratura e la quotazione al metro quadro, e tecnici, ovvero i coefficienti di merito.

Esiste anche il valore catastale, utile per conoscere la base imponibile e calcolare le imposte sulla casa.

Come scoprire quanto vale un immobile

Ci sono due modi diversi per determinare il valore di una casa, ovvero:

• Il valore di mercato

• Il valore catastale

Il valore di mercato definisce il prezzo della casa, mentre il valore catastale individua la base imponibile per il calcolo delle imposte sulle proprietà immobiliari.

Il valore di mercato

Stabilire il corretto valore di una casa è il primo passo per ottenere una vendita in tempi rapidi e al giusto prezzo.

Per effettuare il calcolo bisogna considerare tre fattori:

• La superficie commerciale della casa

• Il valore al metro quadro delle unità immobiliari site nella zona

• I coefficienti di merito

Il primo step consiste nel moltiplicare la superficie commerciale dell’immobile per la quotazione al metro quadro, prendendo in considerazione i valori OMI, ottenendo così una prima stima parziale dell’immobile.

Per ottenere il valore definitivo dell’immobile, però, questo non basta. Infatti, subentrano i coefficienti di merito che possono modificare sensibilmente la valutazione.

Cosa sono i coefficienti di merito

Un coefficiente di merito aumenta o diminuisce il valore di un immobile. Sostanzialmente determina se la casa vale di più o di meno rispetto a quanto stabilito dalla valutazione commerciale.

Esistono sette coefficienti di merito che ora andiamo ad analizzare nel dettaglio.

Piano

Il piano al quale si trova l’immobile influenza notevolmente la valutazione di mercato dello stesso. In linea di massima, più si sale di piano e più aumenta il valore, anche se in realtà questa logica viene presa in considerazione solitamente dal terzo livello in poi. In questo senso parliamo di un aumento della quotazione che va dal 5% fino al 20% in caso di attico.

Ovviamente è fondamentale che il complesso condominiale sia dotato di ascensore, altrimenti ci sarà un deprezzamento tra il 10% e il 30%.

Lo stato conservativo

Lo stato conservativo è molto importante a seconda della tipologia di acquirente. Infatti, chi cerca un immobile abitabile da subito sarà più propenso ad acquistare una casa in perfette condizioni, se invece è disposto a effettuare ristrutturazioni valuterà un immobile che necessita di ristrutturazione, a fronte di un prezzo più basso.

Il coefficiente legato allo stato conservativo applica un 10% di svalutazione per gli immobili da ristrutturare e un +10% per quelli ristrutturati.

La luminosità

Un altro aspetto rilevante riguarda la luminosità. Una casa esposta a Sud o Est è più luminosa e si applica un coefficiente di merito tra il 5% e il 10%, viceversa se è esposta a Nord sarà più buia e fredda e si può attribuire un coefficiente negativo del 5%.

La vista

Se la casa affaccia verso l’interno, ad esempio sul cortile, si calcola una riduzione del valore pari al 10%. Se invece l’affaccio è verso l’esterno, si considera un coefficiente positivo del 10%.

Età dell’immobile

Per le case in normali condizioni di conservazione, l’età degli immobili non conta ai fini della valutazione.

Ma se lo stato di fatto è scadente, allora più la casa è vecchia e maggiore sarà il deprezzamento che può raggiungere il 15%.

Riscaldamento

Le case con riscaldamento autonomo godono di un valore aggiuntivo pari al 5%. Se l’immobile ha il riscaldamento centralizzato, viene applicato un coefficiente negativo del 2%.

Presenza di un contratto di locazione

Non è raro che sul mercato si possano trovare immobili che vengono venduti con un contratto di locazione in essere.

Si tratta di opportunità interessanti per chi desidera effettuare un investimento, in quanto avrà la possibilità di acquisire un immobile che genera reddito immediatamente.

Ma è evidente che una casa non abitabile da subito è meno appetibile e si rivolge ad un mercato di persone che cercano un immobile da abitare. Ecco perché, se vi è un contratto di locazione di lunga durata (esempio, 4+4), la svalutazione dell’immobile è nell’ordine del 20%, mentre se la locazione è breve o transitoria, la percentuale negativa è pari al 5%.

Il valore catastale

Il valore catastale è utilizzato per il calcolo delle imposte sulle proprietà immobiliari.

Per poterlo determinare bisogna moltiplicare la rendita catastale, rivalutata al 5%, per il coefficiente catastale relativo all’immobile.

Si tratta di un dato utile non solo per il calcolo delle tasse, viene considerato anche per verificare eventuali incongruenze nel caso in cui la casa venga venduta a un prezzo più basso rispetto al valore catastale. In questa situazione può scattare un accertamento.

Conclusione

La valutazione di un immobile richiede una certa competenza, dato che non è sufficiente effettuare un calcolo matematico, ma occorre conoscere e applicare correttamente i coefficienti di merito.

Il consiglio è quello di affidarsi ad un professionista, agente immobiliare o geometra, che saprà individuare al meglio il valore grazie alla conoscenza del mercato. 

Online si possono trovare degli strumenti che permettono di ottenere una valutazione del proprio immobile. Sebbene siano oggettivamente ben strutturati, è chiaro che un sopralluogo è assolutamente fondamentale per poter verificare lo stato di conservazione e individuare i punti favorevoli e quelli critici.

Naturalmente, se l’obiettivo è quello di conoscere solamente il valore catastale, si tratta puramente di un’operazione matematica che può essere fatta in autonomia in pochi minuti.