Il Decreto Salva Casa è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale ed è entrato in vigore il 30 maggio 2024.

Negli ultimi tempi si è parlato tanto del cosiddetto Piano Salva Casa, un progetto ideato dal Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini, che ha lo scopo di regolarizzare le piccole difformità e semplificare le procedure burocratiche in materia di edilizia.

L’obiettivo del decreto Salva Casa

Fin dal principio, è stato dichiarato che la finalità del Decreto Salva Casa è permettere la regolarizzazione delle piccole difformità, in maniera tale da poter facilitare la vendita degli immobili non del tutto conformi, che rappresentano una percentuale significativa del parco immobiliare italiano. 

L’intervento riguarda fondamentalmente tre tipologie di difformità, ovvero:

• Difformità parziali, che potevano essere sanate nel momento della realizzazione dell’intervento, ma che oggi risultano non sanabili per il principio della doppia conformità.

• Difformità formali, ovvero che derivano da un’incertezza interpretativa delle norme attualmente vigenti rispetto allo stato legittimo dell’immobile.

• Difformità edilizie delle unità immobiliari, che riguardano interventi realizzati dai proprietari senza ottenere le necessarie autorizzazioni.

Novità per il cambio di destinazione d’uso

Una delle novità principali del Decreto Salva Casa riguarda il cambio di destinazione d’uso che, all’interno della stessa categoria funzionale, sarà sempre ammesso. 

Mentre sarà possibile tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, ma solo nelle zone del centro storico, residenziali consolidate e residenziali in espansione.

Da questa semplificazione vengono esclusi gli immobili posti al primo piano fuori terra, per i quali è prevista la possibilità di passaggio alla destinazione residenziale solo nei casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Tolleranze costruttive

Aumenta la tolleranza costruttiva, ovvero lo scostamento tra quanto autorizzato e quanto realizzato.

Nel dettaglio, per gli interventi effettuati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dei parametri relativi a cubatura, altezza, superficie coperta e simili, non comporta la violazione edilizia, a patto però di rispettare le tolleranze, ovvero:

• 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari avente una superficie utile superiore a 500mq.

• 3% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra 300 e 500mq.

• 4% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con metratura utile compresa tra i 100 e i 300mq.

• 5% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore a 100mq.

La doppia conformità

Prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, era prevista la doppia conformità per ottenere la sanatoria edilizia, quindi l’intervento doveva essere conforme sia alla disciplina catastale e urbanistica vigente all’epoca della realizzazione, sia alle norme in vigore nel momento in cui si andava a richiedere il titolo abilitativo in sanatoria.

Per le difformità gravi, ovvero le opere compiute in assenza di permesso di costruire, in totale difformità rispetto al permesso concesso e con variazioni significative riguardo a un permesso rilasciato, sarà ancora necessario rispettare la doppia conformità.

Mentre per le difformità lievi, il Decreto Legge Salva Casa permette la regolarizzazione, con permesso di costruire in sanatoria e Scia in sanatoria, a patto che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica vigente all’epoca della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia in vigore nel momento della realizzazione.

Sostanzialmente si tratta ancora di una doppia conformità, ma estremamente più leggera. Quindi il Decreto Salva Casa non elimina tale principio, ma indubbiamente lo semplifica per le difformità lievi.

Opere in edilizia libera

Il Decreto Legge Salva Casa considera, da questo momento, in edilizia libera:

• Le vetrate panoramiche amovibili (VEPA), anche per i porticati che rientrano all’interno dell’edificio

• Le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale è composta da tende, pure a pergola, annesse agli immobili.

Silenzio assenso

Il Decreto si pone l’obiettivo di facilitare le pratiche burocratiche e introduce il regime di silenzio-assenso.

Questo vuol dire che se il Comune non risponde entro 45 giorni, la richiesta di sanatoria presentata dal cittadino è ritenuta accettata in via definitiva.

Per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), il Comune dovrà rispondere entro 30 giorni.

L’accoglimento automatico, ovvero quando sono decorsi i 45 o 30 giorni e non si è ottenuta alcuna risposta, è definitivo e non revocabile.

Stato legittimo

Per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile basterà presentare il titolo relativo all’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria.

Conclusione

Il Decreto Legge Salva Casa comprende delle importanti novità in materia edilizia, andando a semplificare alcune procedure che riguardano la regolarizzazione delle difformità di lieve entità.

Resta il principio della doppia conformità ma, come abbiamo visto, è stato semplificato per alcune tipologie di difformità minori.

Viene introdotto il silenzio assenso, che punta a velocizzare le pratiche burocratiche che spesso bloccano gli uffici comunali e si rende più semplice il cambio di destinazione d’uso.

L’obiettivo del Decreto Legge è pure quello di dare una spinta al mercato immobiliare, permettendo la commerciabilità delle case con lievi difformità che rappresentano un ostacolo anche per l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi.